「節税できる物件があります」⸺高所得の医師に対して、不動産投資の営業はほぼ必ずこの言葉から始まります。

年収1,200万円のドクターの方なら、年間100万円以上の所得税・住民税を支払っており、節税効果は確かに魅力的に見えます。

しかし私たちアップルハウスは、このアプローチが多くの医師を「危険なスキーム」に引き込んでいると考えます。

本記事では、節税ではなく資産形成を主目的にした医師の典型ケースを、論理で整理します（※架空のモデルケースです）。

医師に不動産投資の営業が集中する理由

医師という職業が、不動産投資の営業ターゲットになる理由は構造的です。

高い属性スコア

医師は金融機関にとって最高ランクの属性スコアを持ちます。

年収・勤続安定性・社会的信用、いずれも高い水準です。

融資審査が通りやすいため、業者は医師を優先ターゲットにします。

高い節税ニーズ

年収1,000万円超の医師は、所得税・住民税の合計負担率が高く、節税ニーズを持ちます。

「減価償却で所得圧縮」という説明は、税負担に意識のある医師に強く刺さる構造です。

業務が忙しく、判断時間が少ない

医師は本業が極めて忙しく、不動産投資について熟考する時間を取りにくいケースが多くあります。

「忙しい医師の方には、こちらが代わりに最適化します」という営業話法が機能しやすい環境です。

結果：「医師向け節税スキーム」の蔓延

これらの構造的要因により、医師向けの「節税スキーム」と呼ばれる投資商品が市場に多数存在します。

中には「不敗の論理」を全く満たさない物件も含まれます。

「節税が主目的」のスキームの正体

医師に提案される「節税スキーム」の典型は、次のような特徴を持ちます。

高めの物件価格

新築または築浅の物件を、市場相場よりやや高い価格で販売されることが多くあります。

「節税効果と相殺されるから問題ない」という説明がされます。

「節税効果◯◯万円」の前面押し出し

提案資料の中心は「年間◯◯万円の節税」「◯年で◯◯◯万円の節税」というシミュレーションです。

物件の収益性、最悪値検算、出口戦略への言及は薄くなりがちです。

「特別な物件」のセールス

「あなたにだけお声がけしました」「今日決めれば◯◯」という営業話法で、判断時間を奪うケースが少なくありません。

結果：減価償却終了後の「裸」

減価償却期間が終わると、節税効果は消えます。

その時、物件の収益性が脆弱だと、毎月の持ち出しが発生し続ける状態になります。これが「節税スキームの後遺症」です。

資産形成を主目的にすると、何が変わるか

「資産形成」を主目的に切り替えると、判断軸がすべて変わります。

物件選定の論理が変わる

• 節税主目的：減価償却が大きく取れる物件（築古／木造）
• 資産形成主目的：長期で家賃が安定し、最悪値検算で残る物件

選ぶべき物件が、構造的に違います。

検証指標が変わる

• 節税主目的：年間節税額
• 資産形成主目的：最悪値検算下の月次キャッシュフロー、出口戦略時の残債と市場価格

評価する数字が違います。

出口戦略が変わる

• 節税主目的：減価償却終了とともに売却（タイミングが追い込まれる）
• 資産形成主目的：長期保有して、最終的にローン完済の収益不動産が手元に残る

ゴールの設計が違います。

ケース：年収1,200万の医師Bさんの選択

40歳・年収1,200万円・既婚・子1人の医師Bさんの架空モデルケースで考えます。

営業から提案された「節税スキーム」

Bさんが最初に提案されたのは、新築ワンルーム3戸の購入。

「年間120万円の節税効果」「物件はこちらで管理するので忙しいドクターでも大丈夫」という説明でした。

Bさんの違和感

Bさんは私たちの資産形成講座に参加し、3つの問いを自分に投げかけました。

• この物件は、節税効果がゼロでも保有したいか
• 30年後、家賃収入だけで毎月のキャッシュが回る構造か
• 売却時に、その時点の市場価格でローン残債が完済できるか

3つすべてに「Yes」と答えられない物件であることを、Bさんは見抜きました。

切り替え後の選択

Bさんは「資産形成」を主目的に切り替え、東京都心の中古ワンルーム1戸（物件価格2,500万円）を取得。

最悪値検算（空室10%・金利+1%・家賃-10%）を通過した物件で、節税効果は副産物として享受する設計です。

5年後のBさん

Bさんの5年後の状態は、こうなりました。

• 物件1戸の安定運営、月次手取りキャッシュフロー約4万円
• 減価償却による所得圧縮効果も継続的に享受
• 1戸目の運営実績を金融機関に評価され、2戸目の検討段階へ

「節税」を主目的にしていたら、減価償却終了の数年後に売却を迫られていたかもしれません。

「資産形成」を主目的にしたことで、長期保有が選択肢として開きました。

高所得者がとるべき5つのチェック

医師など高所得者が物件提案を受けた時に、必ず確認すべき5点を整理します。

• 節税効果がゼロでも保有したい物件か
• 最悪値検算（空室10%・金利+1%・家賃-10%）で残るか
• 30年後の家賃収入で月次収支が回るか
• 売却時に市場価格でローン残債が完済できるか
• 営業に判断時間を奪われていないか

これら5点全てに「Yes」と答えられる物件のみが、高所得者の長期保有の選択肢となります。

具体的な税務判断は税理士にご相談ください。

よくあるご質問

Q1. 医師でも年収によっては不動産投資の効果が違いますか？

A. 違います。年収レンジにより節税効果も融資条件も変わります。ただし「資産形成を主目的にする」という基本方針は、年収レンジに関わらず共通です。

Q2. 既に「節税スキーム」と言われる物件を持っています。どうすればいいですか？

A. 物件の現状評価をまず行ってください。最悪値検算で残るか、出口戦略は描けるかを冷静に分析します。場合によっては保有継続、場合によっては売却・組み替えが選択肢になります。具体的な判断は税理士・専門家にご相談ください。

Q3. 減価償却の節税効果は、本当に副産物として考えていいのですか？

A. はい。資産形成として残る物件であれば、節税効果は享受しつつ、それを目的化しないという順序が大切です。節税効果は時間と共に逓減するため、それだけを目的にすると将来困ります。

Q4. 医師ですが、忙しくて物件管理ができません。どうすれば？

A. 物件管理は専門の管理会社に委託できます。月次の手間は最小化できる構造です。忙しさは、不動産投資を始められない理由にはなりません。

Q5. 高所得者は一棟ものの方がいいと聞きました。本当ですか？

A. 一概には言えません。一棟ものは規模が大きく、リターンも大きい代わりにリスクも集中します。1戸目はワンルームで運営経験を積み、その後一棟ものへ展開するのが、典型的な進み方です。

まとめ

高所得の医師が不動産投資で取るべきアプローチは、結論3つです。

• 「節税」を主目的にすると、危険なスキームに引き込まれる

• 「資産形成」を主目的にすると、選ぶ物件と将来が変わる

• 5つのチェックを通過した物件のみが、長期保有の選択肢となる

「節税は副産物。本質は資産形成」⸺この順序を見失わないことが、高所得者の資産設計の出発点です。